Nieuwe regulering middenhuur Tweede Kamer: 4 aantrekkelijke alternatieven voor investeerders in vastgoed
Wat houdt de middenhuur precies in?
De middenhuur is een segment in de huurmarkt dat binnenkort wordt gedefinieerd door het Woonwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem bepaalt momenteel de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen op basis van hun kwaliteit, waardoor het bepaalt welke woningen onder de regulering vallen en welke in de vrije sector.
Momenteel mogen verhuurders de huurprijs zelf bepalen voor woningen met meer dan 141 punten, maar vanaf 2024 zullen de regels veranderen. De grens zal dan worden verhoogd naar 187 punten, waardoor woningen vanuit de vrije sector zullen verschuiven naar het nieuwe middenhuursegment. Woningen met een score tot 187 punten zullen een maximale huurprijs van € 1.026,71 per maand hebben.
Het betekent dat huurders die menen dat ze te veel huur betalen naar de huurcommissie kunnen stappen en (forse) huurverlagingen kunnen afdwingen. Het kan gaan om zo'n 150.000 woningen. Particuliere verhuurders vrezen dat zij straks nauwelijks rendement kunnen maken.
Volgens een analyse van de Nederlandse bank wordt ongeveer 80% van de huurwoningen verhuurd onder de liberalisatiegrens, zowel door corporaties als private verhuurders.
Daar komt de verhoging van het tarief in box 3 bovenop. Dat raakt particuliere beleggers die bijvoorbeeld beleggingen in een woning als pensioenvoorziening hebben, want dat vermogen wordt belast via box 3. Daarnaast is de hypotheekrente gestegen, waardoor beleggers voor nieuwe financiering veel meer betalen. Zowel het FD als de NOS maken uit een rondgang op dat particuliere verhuurders hun woningen in de verkoop doen.
Voor vastgoedinvesteerders zijn er verschillende strategieën om in te spelen op de middenhuur. Hier 4 aantrekkelijke alternatieven voor investeerders in vastgoed
1 Investeer in panden die geschikt zijn voor middenhuur
Beleggers kunnen overwegen om bestaande panden te renoveren of nieuwe te bouwen die voldoen aan de criteria voor middenhuur. Het is verstandig om advies in te winnen om te bepalen of het mogelijk is om het vastgoedportfolio te verduurzamen en eventueel over te brengen naar de vrije sector.
2 Richt je op woningen boven de middenhuurgrens
Beleggers kunnen ervoor kiezen om alleen nog woningen aan te kopen die boven de middenhuurgrens van 187 punten liggen. Voor deze woningen is geen huisvestingsvergunning nodig, maar het richt zich voornamelijk op expats, omdat ze voor de lokale bevolking vaak te duur zijn.
3 Afwachten en verkopen
Een andere strategie is om te wachten tot de huurcontracten aflopen en dan te verkopen, in de hoop dat de overdrachtsbelasting tegen die tijd is verlaagd. Vervolgens kunnen de woningen in een BV worden geplaatst, zodat de kosten van renovatie en verduurzaming kunnen worden afgeschreven van de winst.
4 Overweeg vastgoed buiten Nederland
Als laatste optie kunnen investeerders overwegen om vastgoed buiten Nederland aan te kopen, waar de regelgeving minder strikt is en de belastingdruk lager kan liggen.
Populaire opties zijn onder andere Spanje, Portugal, Italië en Dubai. Het is echter belangrijk om rekening te houden met de uiteindelijke doelstelling, aangezien de verhuurmarkt in deze landen kan verschillen. In Spanje en Portugal is verhuur voornamelijk gericht op toeristen, terwijl in Dubai een groot deel van de bevolking uit expats bestaat, waardoor zowel kortetermijnverhuur als langetermijnverhuur mogelijk is.
Daarnaast is het verkrijgen van een verhuurlicentie in sommige regio's van Spanje een uitdaging, dus de voorkeur gaat uit naar vastgoed met een bestaande licentie.
In een ander blog verwijs ik naar de Benchmark Fiscaliteit voor een tweede woning in het buitenland. Hierbij houd ik rekening met de volgende belastingen bij aankoop: overdrachtsbelasting, inkomstenbelasting, vermogensbelasting en winstbelasting bij verkoop.